E’ NULLO IL CANONE IN NERO CONTENUTO NEL CONTRATTO NON REGISTRATO
Nei contratti di locazione ad uso abitativo, il canone da corrispondere è unicamente quello apparente, ovvero quello risultante nel contratto regolarmente registrato, mentre la scrittura stipulata contestualmente al suddetto contratto, con cui il locatore prevede di esigere un corrispettivo maggiore da occultare al fisco, non ha alcun valore e né può essere sanata da una successiva registrazione.
Tale principio è stato affermato dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 7634 del 18 Aprile 2016, precisando che il patto occulto che determina un canone maggiore rispetto all’importo del contratto registrato, deve essere ricondotto nell’alveo della simulazione e sanzionato con la nullità prevista dall’art. 13, comma 1, della L. n. 431/98.
A tal proposito, si rammenta che tra le novità introdotte con la Legge di Stabilità 2016, vi è stata anche la modifica proprio del suddetto art. 13, nel cui comma 1 è stata introdotta la norma generale per la quale compete al locatore la registrazione del contratto di locazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore e all’amministratore di condominio.
Con la sentenza in commento, pertanto, la Cassazione ha chiarito che in tema di locazione immobiliare ad uso abitativo, la nullità prevista dal comma 1 dell’art. 13 L. 431/98, sanziona esclusivamente il patto occulto di maggiorazione del canone, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto unicamente il canone in esso previsto.
Il patto occulto, in quanto nullo, non può essere sanato neppure da una registrazione tardiva della scrittura in cui è contenuto, che di per sé è inidonea ad influire sulla validità civilistica dell’atto.
Infatti, non è la mancata registrazione dell’atto recante il prezzo maggiorato ad essere colpita dalla previsione legislativa di nullità, bensì la illegittima sostituzione di un prezzo con un altro, secondo un meccanismo del tutto speculare a quello previsto per l’inserzione automatica di clausole in sostituzione di quelle nulle.
Conseguentemente, il locatore è tenuto a restituire i maggiori canoni indebitamente percepiti, rispetto all’importo dovuto dal conduttore in esecuzione dell’unico contratto registrato.
