Acquistare casa in costruzione: quali rischi?

L’acquisto di una casa in costruzione è -di fatto- un acquisto su carta: in questi casi si compra una “promessa” che potrebbe presentare rischi da non sottovalutare.

Con il Decreto Legislativo n. 122 del 20/06/2005, sono state poste protezioni e garanzie per l’acquirente delle case in costruzione anche se non si tratta di una norma che assicura protezione totale dalle truffe.

Le tutele previste da questo decreto sono di varie tipologie:

garanzia fideiussoria

Il costruttore è obbligato a prevedere la garanzia fideiussoria sulle somme versate in acconto dall’acquirente fino al trasferimento della proprietà.

Senza la garanzia, il contratto si considera nullo. Grazie ad essa, il costruttore deve restituire all’acquirente tutte le somme riscosse.

•  La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale. L’acquirente può rivolgersi subito alla banca o alla compagnia di assicurazione senza dover prima tentare di recuperare il credito presso il costruttore.
• L’impresa costruttrice può decidere di non rilasciare la fideiussione (e questa è una possibilità prevista dal Decreto) dichiarandolo ufficialmente, ma in ogni caso l’acquirente può far valere la nullità del contratto, per farsi restituire quanto versato e chiedere anche i danni, se la costruzione non dovesse andare a buon fine.
• La fideiussione è diventata obbligatoria per le imprese costruttrici soltanto per gli immobili il cui permesso di costruire è stato chiesto dopo il 21 luglio 2005. Occorre assolutamente informarsi su quando è stato richiesto il permesso di costruzione oppure quando è stata consegnata la Dichiarazione di Inizio Attività della casa che si vuole acquistare.

Molte imprese costruttrici, in realtà, preferiscono rischiare che l’acquirente richieda la nullità del contratto se falliscono, piuttosto che concedere la fideiussione.

• La tutela, ad ogni modo, vale solo per i singoli cittadini che si rivolgono a un costruttore (cioè a una società o a un soggetto singolo che esercita l’attività di costruzione), e per i soci delle cooperative. Non vale per le associazioni o le imprese.
• Il rimborso dei soldi anticipati e garantiti dalla fideiussione avviene, comunque, solo in caso di crisi, certificata da un atto formale: fallimento, pignoramento, concordato preventivo, stato di insolvenza, liquidazione coatta amministrativa e amministrazione straordinaria. Se manca una certificazione formale dello stato di crisi, bisogna attendere che il costruttore si riprenda e prosegua la costruzione della casa, oppure che la crisi sia definitiva.

Il fallimento del costruttore non coinvolge l’immobile se l’acquirente (oppure un suo parente entro il terzo grado) vi trasferisce la residenza entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione.

• Diversamente, il curatore fallimentare può decidere di onorare i contratti stipulati dal costruttore e assegnare la proprietà dell’immobile all’acquirente oppure decidere di annullare i contratti stipulati con l’acquirente e vendere  gli immobili per pagare i creditori. Il ricavato della vendita è destinato soprattutto ai cosiddetti “creditori privilegiati”, cioè quelli che hanno in mano un’ipoteca, un pegno o un altro privilegio. Il creditore semplice viene rimborsato con quello che resta dopo il pagamento dei creditori privilegiati.

Per essere un creditore privilegiato occorre far trascrivere dal notaio il compromesso all’Ufficio della Conservatoria dei registri immobiliari.

Polizza danni

• Il costruttore deve consegnare una polizza assicurativa di dieci anni come garanzia del risarcimento dei danni materiali derivanti da eventuale rovina dell’immobili o da gravi difetti di costruzione. La polizza ha effetto dal momento dell’ultimazione dei lavori.
• La polizza copre i danni per gravi difetti costruttivi della costruzione o derivanti da rovina o ancora da vizi del suolo. La polizza deve essere consegnata al momento del trasferimento di proprietà.

Regole del contratto

Il contratto preliminare d’acquisto deve contenere i dati di acquirente e venditore (dati anagrafici, partita IVA, ecc.), l’identificazione catastale dell’immobile, la descrizione  completa delle caratteristiche tecniche, eventuali convenzioni urbanistiche, vincoli o ipoteche, i tempi massimi di costruzione e consegna, il prezzo complessivo, le modalità di pagamento, eventuali Imprese appaltatrici, gli estremi della richiesta e del permesso di costruire e i dettagli della fideiussione.

• Prima del rogito, il notaio deve verificare che non ci siano ipoteche a nome di terzi  o pretenderne la cancellazione nel caso ci siano. Se è previsto l’accollo del mutuo, ovvero il trasferimento dello stesso dal costruttore al futuro proprietario, va controllato che ci sia il frazionamento che va chiesto alla banca in caso di assenza.
• Il frazionamento fa sì che il compratore compra sia responsabile solo per l’appartamento acquistato e non anche per tutto il resto. Per richiederlo bisogna presentare alla banca che ha erogato il finanziamento una richiesta scritta, allegando un documento di identità, il compromesso e i documenti catastali dell’appartamento da acquistare.

Diritto di prelazione

In caso di vendita all’asta la legge garantisce all’acquirente il diritto di prelazione se la casa è adibita ad abitazione principale.

Fondo di solidarietà

Nei casi in cui si sia stati danneggiati da operazioni di crisi finanziarie delle imprese di costruzione di immobili, è stato istituto un fondo di Solidarietà presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, che ha come scopo quello di assicurare un indennizzo ai soggetti vittime di fallimenti immobiliari che si siano verificati tra dicembre 1993 e giugno 2005.

• I requisiti per accedere sono essenzialmente i seguenti:

1. il cedente deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o anche una cooperativa edilizia;
2. l’acquirente sia una persona fisica;
3. l’immobile oggetto della cessione deve essere “da costruire” ossia per cui sia già stato richiesto il permesso di costruire.

8 CONSIGLI UTILI PRIMA DELL’ACQUISTO IN COSTRUZIONE:

1. Informarsi sull’affidabilità dell’impresa o della cooperativa;

2. Visitare altre case costruite dall’impresa costruttrice;

3. Verificare che il costruttore sia coperto da una fideiussione bancaria e dall’assicurazione decennale;

4. Verificare i requisiti professionali di progettisti e impiantisti;

5. Controllare che il terreno sia di proprietà del costruttore e che sia edificabile;

6. Richiedere documenti e titoli abilitativi (permesso di costruire, DIA, Certificato di destinazione urbanistica);

7. Leggere il capitolato: devono essere indicati tipo e qualità dei materiali e l’elenco delle ditte installatrici;

8. Considerare con attenzione le misure reali dell’immobile, facendo attenzione all’incidenza dei muri perimetrali, dei balconi, delle verande, ecc.