Le locazioni turistiche
Le locazioni turistiche si differenziano da altre attività, come ad esempio case vacanza o B&B in quanto in questo caso vi è soltanto una locazione di una stanza o di un appartamento, senza l’offerta di alcun servizio aggiuntivo, come ad esempio pulizia giornaliera, cambio di biancheria o servizi di ristorazione, colazione, stiratura, ecc.
Nelle locazioni turistiche il conduttore deve essere necessariamente informato sul fatto che l’appartamento è sprovvisto di servizio di cambio biancheria, sia da bagno che da letto, e che quindi, è tenuto in autonomia al riassetto delle stesse, sino al termine della sua permanenza.
La locazione di immobili fatta per soddisfare finalità turistiche è sottratta alla disciplina della legge n. 431 del 1998, e quindi, è disciplinata dalle sole norme del codice civile (art. 1571 e seguenti del c.c.), lasciando ampia discrezionalità alla volontà delle parti.
Inoltre, la disciplina delle locazioni turistiche non rientra neppure in quella particolare per le locazioni di natura transitoria di cui all’art. 5 della medesima legge n. 431 del 1998.
I privati che, occasionalmente, affittano alloggi a turisti, con o senza servizi aggiuntivi, non hanno alcun obbligo ai fini IVA purché non esercitino l’attività a livello abituale e professionale.
Essi sono soggetti alle imposte per i redditi conseguiti dalle locazioni per finalità turistiche (redditi di fabbricati a tassazione ordinaria IRPEF o a cedolare secca).
Se oltre all’immobile vengono forniti anche dei servizi accessori (pulizie, cambio biancheria, vitto, etc.), si configureranno -come detto- le prestazioni tipiche di un’attività alberghiera con i consequenziali obblighi.
Quando l’attività diviene abituale e organizzata professionalmente, sorge l’obbligo di aprire la partita IVA e di adempiere a tutti gli oneri relativi rapportati al volume d’affari conseguito. Anche il reddito percepito diventa reddito d’impresa e segue le regole previste dal TUIR.
Il contratto di locazione per uso turistico, quale che ne sia la durata, deve essere redatto in forma scritta a pena di nullità e deve contenere tutti i dati relativi dell’immobile ed i contraenti.
I contratti di locazione per uso turistico si differenziano a seconda della tipologia di permanenza, potendo essere relativi a:
- locazione turistica lunga (“contratto casa vacanze”): in questo caso nel contratto devono essere presenti, fra l’altro, clausole sulle modalità di pagamento del canone, sulla sua rivalutazione in corso di contratto e sul deposito cauzionale.
- locazione turistica breve (“contratto brevi vacanze”) cioè della durata non maggiore di 15/30 gg: il contratto dovrà contenere,tra l’altro, clausole specifiche relative al recesso, all’entità delle spese accessorie e all’utilizzo degli eventuali spazi accessori.
- locazione turistica brevissima (“contratto week-end”): il contratto dovrà contenere una pattuizione forfettaria dei consumi utenze (luce, acqua, gas ecc.).
Le parti contraenti devono indicare nel contratto i motivi e le finalità turistiche che sono alla base della stipula del contratto.
La specifica indicazione del fine turistico è necessaria per determinare l’entità del canone e della durata del contratto ed anche per evitare che il contratto di locazione possa cambiare da locazione turistica a quella abitativa primaria oppure transitoria per scopi di lavoro o studio.
Se la durata del contratto è superiore a 30 giorni, vi è l’obbligo di registrazione con il pagamento della relativa imposta di registro nella misura del 2% del canone pattuito in contratto ma in ogni caso non inferiore ad € 67,00.
In tal caso vi è anche l’obbligo di comunicazione della cessione di fabbricato per conduttori non comunitari.
Se la durata del contratto è, invece, inferiore a 30 giorni, non è richiesta né la registrazione del contratto né la comunicazione di cessione del fabbricato (tranne nel caso in cui l’immobile sia locato a cittadini non comunitari).
Inoltre, chiunque, a qualsiasi titolo, dia alloggio, ospiti un cittadino straniero extracomunitario o apolide (anche se parente o affine), ceda allo stesso la proprietà o il godimento di beni immobili (es. locazione, ospitalità, comodato d’uso, vendita ecc), oppure lo assuma alle proprie dipendenze, ha l’obbligo di darne comunicazione all’Autorità di Pubblica Sicurezza entro 48 ore.
