Mutuo: le clausole da valutare prima di sottoscriverlo
Prima di stipulare un contratto di mutuo è necessario porre attenzione ad una serie di clausole e/o di penali per evitare pericoli e/o tranelli.
La direttiva europea sui “contratti di credito ai consumatori relativi a beni immobili residenziali” impone che siano fornite al consumatore informazioni precontrattuali dettagliate su un Prospetto Informativo Europeo Standardizzato (PIES o ESIS), ovvero spiegazioni adeguate prima della conclusione del contratto di credito e chiarimenti in ordine al calcolo del tasso annuo effettivo globale (TAEG).
Queste le clausole su cui prestare particolare attenzione:
La c.d. “clausola di inadempimento”
E’ una recente novità, introdotta con il d. lgs. 72/2016: è una clausola facoltativa, che può essere inserita o meno nel contratto di mutuo, a patto però che l’introduzione sia stata concordata da ambo le parti (banca-mutuatario).
Chi la sottoscrive, autorizza l’istituto a vendere casa in caso di mancato pagamento di 18 rate consecutive.
Se entrambe le parti aderiscono alla clausola di inadempimento, in caso di mancato pagamento di 18 rate del mutuo, anche non consecutive, la banca può procedere alla vendita dell’immobile, senza bisogno di un processo esecutivo, di un giudice e di un’asta pubblica.
Se la banca ottiene dalla vendita un ricavo inferiore al valore dell’immobile, il mutuatario sarà libero dai debiti con l’istituto di credito.
Se, invece, a seguito della vendita la banca ottiene un ricavo maggiore, questa dovrà versare la differenza al debitore.
Se entrambe le parti non aderiscono alla clausola di inadempimento, attualmente, la disciplina sui mutui prevede la possibilità, per l’istituto di credito, di revocare il mutuo e imporre l’immediato rientro solo in caso di mancato adempimento di 7 rate. In questo caso (inadempimento da parte del debitore mutuatario) la banca attiverà il procedimento esecutivo e la vendita d’asta pubblica dell’immobile. Tuttavia, in questo caso, se la successiva vendita avviene a un prezzo inferiore rispetto al debito residuo, il debitore mutuatario non sarà liberato dal debito.
Penali per estinzione anticipata
L’art. 40, comma 1, del Testo Unico Bancario, stabilisce che “I debitori hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo alla banca esclusivamente un compenso onnicomprensivo per l’estinzione contrattualmente stabilito. I contratti indicano le modalità di calcolo del compenso, secondo i criteri stabiliti dal CICR al solo fine di garantire la trasparenza delle condizioni”.
È quindi sempre possibile richiedere l’estinzione anticipata del proprio finanziamento.
Tuttavia, alcune banche potrebbero non concederla nel caso in cui fossero trascorsi meno di 18 mesi dall’accensione del finanziamento. Tale condizione deve essere segnalata tramite un’apposita clausola nel contratto di mutuo, anche se la sua legittimità è comunque discutibile, proprio perché in disaccordo con la normativa ufficiale.
Il Decreto Bersani del 2007, inoltre, ha stabilito che per i mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007 non si debbono pagare penali in caso di estinzione anticipata, a patto che il finanziamento sia stato richiesto per l’acquisto o la ristrutturazione di un’immobile ad uso abitativo o adibito allo svolgimento di attività lavorative.
Se invece il mutuo è stato acceso prima di questa data, ci si dovrà far carico di una penale, che varia a seconda della tipologia di tasso e del momento in cui si procede all’estinzione.
Assicurazioni
Anche la presenza di assicurazioni sul mutuo deve essere specificata nell’accordo scritto.
Oltre alla polizza Scoppio e Incendio (obbligatoria per legge), esistono delle polizze facoltative che possono essere sottoscritte con il mutuo. Queste polizze potrebbero essere richieste dalla banca come garanzia per accettare la domanda di finanziamento. Solitamente, queste polizze coprono eventi imprevisti che potrebbero impedire di restituire il prestito, come morte, infermità o la perdita del lavoro.
In ogni caso (sia, cioè, di polizza obbligatoria per legge o di polizza facoltativa) il contraente è libero di decidere con quale compagnia stipularla e la banca non può imporre di scegliere la compagnia con cui è convenzionata.
