NO ALL’AUTORIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE ANCHE SE L’IMMOBILE PRESENTA DIFETTI; RECESSO DAL CONTRATTO SOLO PER ISCRITTO
In tema di locazione di immobili urbani, la cosiddetta autoriduzione del canone -e, cioè, il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita- costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, anche nell’ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dall’inquilino in presenza di vizi della cosa locata.
Tale principio è stato confermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 7636 del 18 Aprile 2016, in relazione ad un caso in cui il conduttore, non contento dello stato dell’immobile che presentava vizi strutturali al momento della sottoscrizione del contratto ma taciuti dal proprietario, aveva deciso di ridurre unilateralmente l’importo del canone.
L’art. 1578, comma 1, del codice civile, infatti, non dà facoltà al conduttore di operare l’autoriduzione del canone in presenza di vizi dell’immobile, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.
Ciò in quanto spetta soltanto al giudice di valutare l’importanza dello squilibrio delle prestazioni tra proprietario e conduttore: l’inquilino non può detrarre nemmeno le somme spese per procedere alle riparazioni urgenti e necessarie, non rimborsate dal proprietario, ma deve citare in giudizio il locatore e quindi chiedere la riduzione del canone di locazione o la risoluzione del contratto.
Se, poi, il conduttore reputa di aver anche subìto un danno, deve fornire la prova del nesso causale tra il pregiudizio di cui chiede il risarcimento ed il vizio lamentato: l’unico caso in cui il conduttore può sospendere il pagamento del canone di locazione si ha quando l’immobile è completamente inservibile (nell’ipotesi, ad esempio, di infiltrazioni tali da costringere il conduttore ad andare via).
La Corte di Cassazione con la sentenza n. 7638, sempre del 18 Aprile 2016, ha poi chiarito che non si può considerare sciolto il contratto di locazione per mutuo dissenso solo con un accordo verbale tra le parti.
Il recesso consensuale dal contratto (vale a dire il recesso anticipato di comune accordo tra le parti), quindi, deve necessariamente essere effettuato tramite un documento scritto poiché, altrimenti, il proprietario dell’immobile che inizialmente aveva acconsentito al recesso dal contratto prima della naturale scadenza, sarebbe legittimato, un giorno, a chiedere tutti gli arretrati del canone di locazione non pagati.
