Rent to buy: diritti ed obblighi

Il rent to buy è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d’affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita.

Quest’ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un’opzione legata alla locazione.

In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo. Il proprietario di un immobile consegna un’abitazione al conduttore e futuro acquirente che paga un canone di locazione. Al termine di un periodo fissato nel contratto il conduttore potrà decidere di acquistare l’immobile scomputando dal prezzo finale una parte dei canoni già pagati.

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipologia di immobile si voglia in futuro acquistare: ad uso residenziale ma anche commerciale. Può riguardare anche un immobile in costruzione.

Questa tipologia contrattuale prevede l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto.

Il rent to buy si articola in due fasi:

• la concessione dell’utilizzo dell’immobile da parte del proprietario al conduttore che ha l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);
• l’eventuale trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore: non c’è l’obbligo reciproco di procedere all’atto di vendita, ma la legge riconosce al conduttore il diritto all’acquisto. Alla scadenza del termine previsto nel contratto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto.

Da ciò ne consegue che se il conduttore deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto e il proprietario avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo.

Se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita e il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo.

Il contratto di rent to buy deve contenere una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario, prendere in consegna l’immobile nello stato in cui si trova e dare una garanzia come ad esempio quella prevista per la locazione, ossia il deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo).

Delle due fasi in cui si articola il rent to buy –concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà– la seconda è solo eventuale: l’inquilino, al termine del periodo stabilito, è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo gravano a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio.

Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo.

Il proprietario deve assicurare al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista).

Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Qualora il conduttore non adempie al suo obbligo principale, ossia pagare il canone di locazione, il concedente potrà avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto ovvero chiedere la risoluzione del contratto.

Una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto non solo alla restituzione dell’immobile (se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti), ma anche ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito.

Le parti non hanno l’obbligo di procedere al termine indicato nel contratto alla stipula dell’atto di vendita. Il conduttore può decidere infatti di non procedere all’acquisto e il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’utilizzo dell’abitazione, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare al prezzo della vendita.

Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno.

Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali.

La garanzia maggiore per chi acquista, consiste nella tutela per 10 anni. La legge prevede la trascrizione nei registri immobiliari del contratto di rent to buy, cosa che consentirà al conduttore di acquistare il bene libero da ipoteche, pignoramenti, o altre pregiudizievoli che emergano dopo la trascrizione del contratto. La trascrizione ha una durata massima di dieci anni. Questa tutela permane anche in caso di fallimento del venditore.

Nel periodo dell’utilizzo dell’immobile, le imposte legate al possesso dell’immobile come ad esempio l’IMU, sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione, mentre la TASI va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun Comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore in quanto detentore dell’immobile.