SENZA FONDO SPECIALE E’ PRECLUSA L’AZIONE ESECUTIVA CONTRO I CONDOMINI MOROSI
In tema di condominio, quando l’assemblea autorizza il compimento di lavori di straordinaria manutenzione, è obbligata a costituire un fondo speciale, d’importo pari all’ammontare dei lavori, approvandone la ripartizione tra i condomini.
In difetto di ciò, all’amministratore, al quale è espressamente inibito (art. 1135, comma 2, c.c.) di ordinare l’esecuzione di lavori straordinari, risulta precluso chiaramente il procedimento di riscossione previsto dall’art. 63 delle disp. att. del codice civile (1), non potendo, evidentemente, egli richiedere, a carico dei singoli condomini, l’emissione di ingiunzioni di pagamento per il recupero di crediti giuridicamente inesistenti.
Le norme citate si riflettono verso i terzi creditori del Condominio. Costoro, se muniti di titolo idoneo, possono, infatti, agire esecutivamente nei confronti dei singoli condomini, restando comunque obbligati ad escutere, primi tra tutti, i morosi ma ciò soltanto a condizione che il proprio debitore, ovvero il Condominio, abbia costituito il fondo speciale summenzionato e l’amministratore, a sua volta, abbia dato impulso al procedimento di riscossione previsto dall’art. 63 disp. att. del codice civile, ottenendo nei confronti di ciascuno dei morosi l’emissione di specifiche ingiunzioni di pagamento.
E’ quanto stabilito con sentenza del 18 Marzo 2016 dal Giudice di Pace di Taranto che ha revocato il decreto ingiuntivo emesso a favore della ditta esecutrice dei lavori di straordinaria manutenzione contro un condomino moroso, poiché, da una parte, il Condominio non ha posto in essere nessuna delle attività previste dalle norme predette, e, dall’altra, la ditta (terzo creditore) invece di agire contro il Condominio, unico soggetto tenuto a rispondere delle obbligazioni assunte nei propri confronti con la stipula del contratto di appalto, ha agito contro i singoli condomini verso i quali non può vantare pretesa alcuna.
(1)
Art. 63 disp. att. del codice civile:
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.
